كيف تحسب قيمة العقار الاستثماري

بعض المستثمرين العقاريين قادرون على كسب عيشهم على أساس الدخل من عقاراتهم الاستثمارية. ومع ذلك ، ليس كل عقار يحقق ربحًا للمستثمر. قبل الدخول في اتفاقية شراء ، احسب قيمة العقار حتى تتمكن من إجراء استثمار حكيم. تساعد القيمة السوقية وتكلفة الاستبدال ومعدل الرسملة والنقد على أرقام العائد النقدي المستثمر على تحديد جدوى الاستثمار.

1

تحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. FMV هو المبلغ الذي من المرجح أن ينفقه المشتري المطلع على العقار ومن المرجح أن يقبله البائع. لتحديد هذه القيمة ، استشر وكيل عقارات لسحب المقارنات من الحي المحيط بالعقار. المقارنات هي المنازل التي تم بيعها في آخر 12 شهرًا في نفس المنطقة ويمكن مقارنتها من حيث الحجم والأسلوب والعمر والحالة. تتوفر هذه السجلات من مكتب المقيم الضريبي أيضًا ، إذا كنت لا ترغب في الاستعانة بوكيل عقاري.

2

تقييم العقار باستخدام طريقة تكلفة الاستبدال. بشكل أساسي ، أنت تطرح السؤال ، "ما تكلفة إعادة بناء هذا المبنى بالضبط على نفس القطعة من العقار؟" يتم تحديد تكاليف الاستبدال حسب تكلفة جميع المواد والعمالة ، بالإضافة إلى قيمة الأرض مطروحًا منها أي إهلاك. أسلوب التقييم هذا مخصص للعقارات الفريدة من نوعها أو تلك التي ليس لها مقارنات حديثة. يتم استخدامه أيضًا كمقارنة لبيانات السوق التي جمعتها.

3

احسب مقدار الدخل الذي يحتمل أن ينتج عن العقار. إذا كان المنزل حاليًا عبارة عن عقار دخل ، فما عليك سوى سؤال المالكين الحاليين عما يحصلون عليه للإيجار. بخلاف ذلك ، اتصل بمديري الإيجارات المحليين للاستعلام عن أسعار الإيجار في المنطقة.

4

تحديد صافي الدخل التشغيلي السنوي. خذ دخل الإيجار المتوقع لمدة عام وخصم أي تكاليف ضرورية للحفاظ على العقار لهذا العام. تشمل هذه التكاليف رسوم الإدارة والإصلاحات والصيانة والتأمين وضرائب الممتلكات.

5

احسب معدل الرسملة بقسمة صافي الدخل التشغيلي السنوي من الخطوة السابقة على سعر الشراء أو سعر السوق. معدل رسملة العقارات الاستثمارية عادة ما بين 5٪ و 8.5٪. قارن الخصائص باستخدام معدلات الرسملة لتحديد أفضل قيمة.

6

احسب النقد على العائد النقدي إذا كنت بحاجة إلى دفع دفعة الرهن العقاري. اطرح دفعة الرهن العقاري من الدخل السنوي للممتلكات في تحديد صافي الدخل التشغيلي السنوي. ثم قسّم NOI السنوي على مجموع الدفعات المقدمة والإصلاحات اللازمة لاستئجار العقار. على سبيل المثال ، أضف دفعة مقدمة 20.000 دولار إلى 5000 دولار في الإصلاحات ؛ ثم قسّم NOI على 25000 دولار. إذا كان NOI هو 2500 دولار ، فإن النقد على العائد النقدي هو 2500 دولار مقسومًا على 30.000 دولار ، أي 10 بالمائة. في هذا المثال ، سيكسب العقار الاستثماري 10 في المائة من الأموال المستثمرة.